纯净的甲醛是无色具有刺激性气味的气体，其沸点为－19℃，能与空气及氧气混合为爆炸性气体。易燃烧，能溶于水及醇，微溶于丙酮、苯和醚。甲醛气体在高压及低温下，能液化成无色液体，通常都是以水溶液出售，35%~40%甲醛水溶液被称为福尔马林。 

甲醛有强的还原作用，特别是在碱性溶液中。甲醛的水溶液如果长期露置于空气中，很容易被氧化成甲酸，化学方程式为：2HCHO＋O2→2HCOOH。甲醛在氢氧化铜的烧碱溶液中，可被氧化为乙酸钠，同时氢氧化铜被还原为氧化亚铜沉淀：HCHO＋2Cu(OH)2＋NaOH→HCOONa＋3H2O＋Cu2O↓。甲醛与其它醛类物质一样，容易与许多物质发生加成反应，因此甲醛又是不饱和化合物。加成原理是碳和氧之间的双键被破坏，在碳原子和氧原子上连接其它的原子或原子团。例如甲醛可以与NaHSO3发生加成反应，生成一种主要应用于印染工业拔染剂、拔色剂、还原剂及用作丁苯橡胶、合成树脂的活化剂和一些有机物的脱色和漂白的“吊白块” 。甲醛极易聚合，气体甲醛在常温下能自动聚合成三聚体，55%的甲醛水溶液在少量硫酸存在下煮沸也可以得到环状的三聚甲醛 ，甲醛还可以通过聚合生成更大的聚合分子，三聚甲醛不稳定，加热时容易分解为甲醛。甲醛还是近代化学工业上一重非常重要的合成原料，应用于尿素—甲醛树脂及三聚氰胺—甲醛树脂的合成，甲醛还是医药上的消毒剂和防腐剂，甲醛还用于表面活性剂、塑料、橡胶、鞣革、造纸、染料、制药、农药、照相胶片、炸药、建筑材料以及消毒、熏蒸和防腐过程中。